Bodemonderzoek voor aan/ verkoop vastgoed

Gaat u binnenkort een huis kopen? Let dan op dat het huis niet op vervuilde grond staat. Wanneer u een huis koopt met vervuilde grond kan dit schadelijk zijn voor uw gezondheid. U kunt in de toekomst problemen krijgen bij de verkoop van uw huis of te maken krijgen met hogere kosten (saneringskosten) als u in de toekomst een bouwvergunning voor een aanbouw of voor nieuwbouw nodig hebt.

De bodem in Nederland is lang niet overal schoon. Maar in veel gevallen is sprake van licht vervuilde grond die geen gezondheids- of financiële risico’s tot gevolg hebben. In dit artikel wordt uitgelegd waarom u moet opletten bij het kopen van een huis.

Waarom een bodemonderzoek bij de aan of verkoop van een woning?

Een bodemonderzoek laten uitvoeren bij aan of verkoop van een woning, perceel of kavel is belangrijk om eventueel bodemverontreiniging vroegtijdig op te kunnen sporen.

Een bodemonderzoek laten uitvoeren kan om verschillende redenen belangrijk zijn:

Inzicht in verontreiniging:

Een van de belangrijkste redenen voor een bodemonderzoek is om te bepalen of de grond verontreinigd is. Verontreinigde grond kan risico’s opleveren voor de gezondheid van de bewoners en het milieu. Daarnaast kan het de waarde van het onroerend goed beïnvloeden en de aanvraag van een toekomstige bouwvergunning in de weg liggen.

Financiële overwegingen:

Mocht de locatie toch verontreinigde grond hebben, dan kan een bodemonderzoek potentiële kopers van informatie voorzien over de ernst van de vervuiling. Vanuit de resultaten van het bodemonderzoek kan gekeken worden of een bodemsanering nodig is. Een eventuele bodem sanering kan (hoeft niet) erg kostbaar zijn.

Waarde van het onroerend goed:

Informatie over de bodemkwaliteit kan de onderhandelingspositie van kopers of verkopers beïnvloeden. Een schone grondverklaring kan een positief effect hebben op de waarde van het onroerend goed, terwijl een schone grond verklaring dat verontreiniging aangeeft de waarde negatief kan beïnvloeden.

Toekomstige bouw of verbouwplannen:

Bij het plannen van toekomstige ontwikkelingen op een perceel (bijvoorbeeld uitbreiding van de woning of nieuwbouw) is het vaak nodig om een omgevingsvergunning (bouwvergunning) aan te vragen bij de gemeente of omgevingsdienst. Een belangrijk onderdeel bij het aanvragen van een bouwvergunning is een bodemonderzoek. Mocht achteraf geconstateerd worden dat er een verontreinigde bodem aanwezig is dan is dit de verantwoordelijkheid van de koper en zullen de kosten voor een eventuele grond sanering dan ook bij de koper komen te liggen.

Kortom, een bodemonderzoek biedt zowel kopers als verkopers van een woning zekerheid over de kwaliteit van de grond en kan toekomstige problemen of kosten voorkomen.

Is er een onderzoeksplicht voor de koper of verkoper van een woning?

Het is niet verplicht om een bodemonderzoek uit te laten voeren. Echter veel kopers zijn zich niet bewust van het feit dat zij een onderzoeksplicht hebben. Dat betekent dat ze voorafgaand aan de koop van het perceel moeten nagaan of een verontreiniging aanwezig is. Als kopers dit nalaten kunnen ze in een later stadium de eventuele kosten (bijna) niet meer op de verkoper verhalen. De verkoper heeft een meldingsplicht. Die dient de koper te informeren over de eigenschappen van de woning. Zoals de bouwkundige staat en de kwaliteit van de bodem.

Wie is aansprakelijk voor bodemverontreiniging?

De veroorzaker van de verontreiniging is in principe aansprakelijk voor de sanering. Als de veroorzaker niet meer is te achterhalen is de huidige eigenaar aansprakelijk voor de sanering. Als blijkt dat de verkoper de koper niet goed heeft geïnformeerd kan de koper de eventuele schade verhalen op de verkoper.

In veel koopcontracten staan bepalingen die het de koper moeilijk maken eventuele schade op de verkoper te verhalen. Laat u goed adviseren over deze bepalingen en wat deze inhouden.

Wat zijn de mogelijke gevolgen van grondvervuiling?

Bodemverontreiniging kan risico’s opleveren voor de gezondheid en voor het milieu. Ook zijn er financiële risico’s zoals waardedaling van het onroerend goed en/ of extra kosten door bodemsanering bij ver- of nieuwbouw.

Wat is bodemsanering?

Bodemsanering is een locatie geschikt maken voor het beoogde gebruik. Het is tegenwoordig niet meer noodzakelijk dat elke bodemverontreiniging met een graafmachine wordt ontgraven en om de verontreinigde grond af te voeren. Er zijn meerdere methoden om de bodem te saneren. Tegenwoordig worden veel verontreinigingen afgedekt. Hierdoor wordt contact met de verontreiniging voorkomen. Dit kan door bijvoorbeeld een verhardingslaag aan te leggen of een laag schone grond aan te brengen.

Wanneer is een woning vervuild?

In de Wet bodembescherming is vermeld dat sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging wanneer meer dan 25 m3 grond en/ of 100 m3 grondwater is verontreinigd met gehalten boven de interventiewaarde.

Hoe wordt grondonderzoek uitgevoerd?

Allereerst wordt een (historisch) vooronderzoek uitgevoerd. Het vooronderzoek moet volgens de NEN5725 worden uitgevoerd. In deze norm staat voorgeschreven welke informatiebronnen moeten worden geraadpleegd. Kortgezegd wordt op basis van het gebruik van de locatie in het heden en het verleden een uitspraak gedaan of een locatie verdacht of onverdacht is op het voorkomen van een bodemverontreiniging.

Een bodemonderzoek bestaat uit een grond onderzoek en een grondwateronderzoek. De oppervlakte van de locatie is maatgevend voor het aantal grondboringen, peilbuizen en analyses die volgens de NEN 5740 noodzakelijk zijn. Een peilbuis is een PVC-buis met een perforatie van een meter, waar grondwater in kan stromen om dit vervolgens te bemonsteren.

De grond wordt per halve meter of per bodemsoort bemonsterd. De monsters worden uiteindelijk naar het laboratorium gebracht. Hier wordt geanalyseerd welke stoffen aanwezig zijn in de grond. Tijdens het grondonderzoek wordt minimaal één peilbuis geplaatst. De projectleider toetst de resultaten aan de maximale toegestane waarden uit de wet en verwerkt vervolgens alle gegevens in een rapport. Het rapport kunt u als bijlage bij de aanvraag van de omgevingsvergunning bijvoegen.

Hoelang duurt het onderzoek?

De tijd die nodig is om een grondonderzoek uit te voeren duurt vanaf monstername van de grond tot aan rapportage circa 3 à 4 weken. Het voorbereiden en plannen duurt het over het algemeen ongeveer 2 weken. Het gehele traject vanaf het geven van de opdracht tot het opleveren van het onderzoeksrapport duurt ongeveer 5 weken. De grondmonster nemer die op locatie de grondmonsters zal gaan nemen heeft afhankelijk van de grote van de te onderzoeken oppervlakte gemiddeld tussen de 1 à 4 uur nodig om de opdracht uit te voeren.

Wat kost een bodemonderzoek?

De kosten van een bodemonderzoek zijn afhankelijk van onder andere de oppervlakte van de te onderzoeken locatie. Op basis van de oppervlakte moeten volgens de NEN 5740 (de onderzoeksnorm voor een verkennend bodemonderzoek) een vast aantal boringen, peilbuizen, grond- en grondwateranalyses worden verricht. Hoe groter de oppervlakte van de onderzoekslocatie des te meer boringen, peilbuizen en analyses noodzakelijk zijn. Veder zijn nog meerdere factoren van invloed op de kosten van bodemonderzoek. Indien de locatie verhard is met bijvoorbeeld beton of asfalt is het soms (niet altijd) noodzakelijk om door de verharding heen te boren. Hierdoor zullen de kosten voor het uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek hoger zijn dan wanneer sprake is van onverharde onderzoekslocatie.